Reglamento del Residence

REGLAMENTO DEL «RESIDENCE PORTOROTONDO TRE» EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD PERIÓDICA. PREÁMBULO. El presente reglamento define los derechos de cada propietario periódico (en adelante, P.P.) del Residence Portorotondo Tre (en adelante, el Residence) y regula el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones de cada P.P. del citado Residence.

En el municipio de Olbia, zona de Porto Rotondo, localidad Rudargia, se construyó un complejo residencial denominado Rudargia sobre terrenos identificados en el Catastro de Olbia, entre ellos las parcelas 641-643-647-701-708 y 710. Dentro de dicho complejo se encuentra la residencia denominada «Residence Portorotondo Tre», destinada, convenientemente amueblada y equipada, a la propiedad periódica con periodos de disfrute por turnos.

El reglamento de copropiedad del Complejo Residencial Rudargia, del que forma parte el Residence, ha sido o será redactado por el vendedor promitente o por quien actúe por su cuenta.

El Complejo Residencial Rudargia forma parte del Consorcio del Comprensorio de Porto Rotondo, constituido mediante escritura de 1 de agosto de 1969 y registrado en Tempio Pausania el 28 de agosto de 1969 con el n.º 1699/1951.

1.2. El Residence está funcionalmente concebido para la propiedad periódica con periodos de disfrute por turnos y está compuesto por:

1.2.1. En lo que respecta a los bienes inmuebles:

(A) Un edificio compuesto por:

PLANTA SÓTANO
locales de almacenamiento, almacenes y alojamientos del personal.

PLANTA 0
unidades 00D01, 00B02, 00B03, 00D04, 00F05, 00B11, 00D12, 00B13, 00B14, 00C24, 00C25, 00C26, 00C27, 00C32, 00C33, 00C34, 00C35, 00B40, 00A41, 00D42, 00B43, 00C52, 00B54, 00C53, 00F56, 00B62, 00D63, recepción y alojamientos del personal.

PLANTA 1
unidades 01D06, 01B07, 01B08, 01D09, 01F10, 01B15, 01D16, 01B17, 01B18, 01B23, 01C28, 01C29, 01C30, 01C31, 01C36, 01C37, 01C38, 01C39, 01A44, 01B45, 01D46, 01B47, 01F53, 01B57, 01D58, 01F59, 01B64, 01D65, 01B66, 01D67.

PLANTA 2
unidades 02B19, 02D20, 02B21, 02B22, 02A48, 02B49, 02D50 y 02B51, además de las partes comunes.

(B) La correspondiente zona exterior, todo ello tal y como se identifica con mayor precisión en el plano general adjunto (Anexo 1).

(C) 225,33 milésimas de las partes comunes del Complejo Residencial Rudargia, según se identifican o se identifiquen en el reglamento del Complejo Residencial Rudargia.

En cuanto a los bienes muebles, el Residence comprende asimismo los elementos destinados a su mobiliario, equipamiento y decoración.

1.3. Con el consentimiento de la persona encargada de organizar los servicios centralizados, podrán añadirse una o varias palabras a la denominación del Residence para indicar que dicha organización le ha sido encomendada.

Dado que la organización de los servicios centralizados está encomendada a Valtur Casa S.p.A., durante toda la duración de su encargo y con el consentimiento ya manifestado por Valtur Casa S.p.A., se adoptará la denominación «Residence Valtur Portorotondo Tre».

2.1. El derecho de propiedad periódica de cada P.P. del Residence consiste en la copropiedad de la totalidad del Residence amueblado y equipado, expresada convencionalmente en cienmilésimas A —tabla de cienmilésimas A / Anexo 2—, junto con el derecho al disfrute periódico exclusivo, por turnos, de una unidad de alojamiento determinada durante un periodo preestablecido, incluso, cuando proceda, en derogación del artículo 1101, apartado 2, del Código Civil italiano.

2.2. La combinación de las cienmilésimas A que constituyen cuotas de copropiedad del Residence amueblado y equipado y que atribuyen a su titular el derecho al disfrute periódico exclusivo de una unidad de alojamiento determinada durante un periodo concreto de cada año natural constituye una cuota del Residence.

Las cuotas están numeradas progresivamente del n.º 1 al n.º 910, y las unidades/periodos cuyo disfrute corresponde a cada cuota se indican en el Anexo 2.

Cada cuota es indivisible respecto del Residence. Los eventuales copropietarios de una cuota indivisa deberán estar representados en sus relaciones con el Residence por un representante común, elegido entre ellos o entre terceros. La primera designación podrá constar en la escritura de adquisición de la cuota.

2.3. Las cuotas de copropiedad, expresadas en cienmilésimas, correspondientes a cada P.P. se han determinado discrecionalmente en función del disfrute por turnos asignado a cada P.P. en el tiempo y en el espacio, y se aceptan convencionalmente incluso en derogación de las disposiciones que pudieran considerarse aplicables.

3.1. Las partes acuerdan que el Residence está destinado, también a efectos del artículo 1112 del Código Civil italiano, al disfrute múltiple y por turnos de los P.P., con la finalidad —considerada esencial por las partes— de permitir el uso más completo posible del Residence durante todo el año, así como la organización y gestión racional y económica de sus servicios generales.

Se reconoce que las cuotas de propiedad periódica también se han determinado en función de dicho disfrute múltiple y por turnos.

En consecuencia, de conformidad con la voluntad unánime de los participantes y sin perjuicio de la eventual indivisibilidad derivada del artículo 1112 del Código Civil italiano o de otras disposiciones legales, el Residence permanecerá indivisible mientras se mantenga su destino actual y, en todo caso, durante el periodo máximo permitido por las leyes estatales vigentes o futuras.

3.2. En interés de todos los P.P. y con el fin de garantizar su correcta sucesión en los periodos de disfrute, el disfrute por turnos y sus características fundamentales solo podrán modificarse con las mayorías previstas en el artículo 9.4.3.

El Residence está destinado al disfrute periódico por turnos.

4.2. Los periodos de disfrute comienzan y terminan cada año el sábado o el domingo más próximo a las siguientes fechas:

PERIODO 22(/23/24): 03 JUNIO / 24 JUNIO – 04 JUNIO / 25 JUNIO
PERIODO 25: 24 JUNIO / 01 JULIO – 25 JUNIO / 02 JULIO
PERIODO 26: 01 JULIO / 08 JULIO – 02 JULIO / 09 JULIO
PERIODO 27: 08 JULIO / 15 JULIO – 09 JULIO / 16 JULIO
PERIODO 28: 15 JULIO / 22 JULIO – 16 JULIO / 23 JULIO
PERIODO 29: 22 JULIO / 29 JULIO – 23 JULIO / 30 JULIO
PERIODO 30: 29 JULIO / 05 AGOSTO – 30 JULIO / 06 AGOSTO
PERIODO 31: 05 AGOSTO / 12 AGOSTO – 06 AGOSTO / 13 AGOSTO
PERIODO 32: 12 AGOSTO / 19 AGOSTO – 13 AGOSTO / 20 AGOSTO
PERIODO 33: 19 AGOSTO / 26 AGOSTO – 20 AGOSTO / 27 AGOSTO
PERIODO 34: 26 AGOSTO / 02 SEPTIEMBRE – 27 AGOSTO / 03 SEPTIEMBRE
PERIODO 35: 02 SEPTIEMBRE / 09 SEPTIEMBRE – 03 SEPTIEMBRE / 10 SEPTIEMBRE
PERIODO 36: 09 SEPTIEMBRE / 16 SEPTIEMBRE – 10 SEPTIEMBRE / 17 SEPTIEMBRE
PERIODO 37(/38): 16 SEPTIEMBRE / 30 SEPTIEMBRE – 17 SEPTIEMBRE / 01 OCTUBRE

Durante los periodos en los que los bienes del Residence no estén destinados al disfrute por turnos, permanecerán a disposición colectiva de los P.P. para trabajos de mantenimiento ordinario o extraordinario o para cualquier otra finalidad decidida de conformidad con el presente Reglamento.

Se prohíbe a los P.P. y a sus sucesores o causahabientes alojar, incluso temporalmente, a un número de personas superior al número de plazas para dormir con que esté equipada la unidad de alojamiento, incluidas las eventuales camas supletorias suministradas a petición suya dentro de los límites máximos permitidos por el mobiliario y equipamiento de cada unidad.

4.5. El disfrute por turnos podrá ejercerse directamente por el P.P. o cederse a terceros, de forma gratuita o mediante contraprestación. En este último caso, el P.P. se compromete a hacerlo exclusivamente a través de la persona designada por la Asamblea.

Dicha persona será Valtur Casa S.p.A. durante todo el periodo en que tenga encomendada la organización de los servicios centralizados del Residence.

Valtur Casa S.p.A. prestará en exclusiva, directa o indirectamente y sobre la base de contratos celebrados directamente con cada P.P. interesado, conforme a las condiciones que aplique en cada momento, el servicio de búsqueda de arrendatarios para los periodos de disfrute de las unidades de alojamiento y el servicio de intercambio de dichos periodos.

4.6. El disfrute por turnos de la unidad de alojamiento podrá ejercerse exclusivamente desde las 17:00 del primer día del periodo hasta las 10:00 del último día.

Por tanto, la unidad deberá quedar libre de personas, pertenencias y efectos personales a más tardar a las 10:00 del último día del periodo.

4.7. Durante el periodo de disfrute deberá observarse el máximo cuidado y respeto por los bienes muebles e inmuebles, manteniendo la unidad de alojamiento en perfecto estado, orden y decoro.

El P.P. deberá informar inmediatamente al personal competente de cualquier intervención necesaria y responderá de los deterioros causados por los ocupantes, cualquiera que sea su título, que no sean consecuencia del uso normal de los bienes.

4.8. Al tomar posesión de la unidad de alojamiento, el P.P. o la persona autorizada por este deberá estar al corriente del pago de las contribuciones previstas en el artículo 6, firmar un acta de entrega y abonar un depósito de garantía por el importe determinado por el Administrador, que no podrá superar las 300.000 liras italianas, actualizable anualmente conforme al índice ISTAT de precios de consumo para familias de obreros y empleados o índice sustitutivo, tomando octubre de 1988 como índice base.

A la salida se comprobará el estado de la unidad de alojamiento y se redactará un acta de devolución, que será firmada por la persona que abandona la unidad o por quien esta haya autorizado.

El depósito de garantía se devolverá previa deducción de las cantidades eventualmente adeudadas por daños a bienes muebles y/o inmuebles, faltas de mobiliario o equipamiento, servicios individuales opcionales prestados por la persona encargada de la gestión o a través de ella, o penalizaciones.

No obstante, en caso de salida fuera del horario de apertura de la recepción, el depósito será retenido y devuelto después de la posterior inspección de la unidad. Si el depósito resultara insuficiente, se solicitará el saldo correspondiente.

Los P.P. y sus sucesores o causahabientes deberán mantener limpia la vajilla y todos los componentes de la cocina americana y dejar la unidad de alojamiento en condiciones que requieran únicamente la limpieza ordinaria antes de entregarla a los siguientes ocupantes.

En caso de incumplimiento de la disposición anterior, se aplicará una penalización por el importe que determine el Administrador, que no podrá superar las 200.000 liras italianas, actualizable anualmente conforme al índice ISTAT de precios de consumo para familias de obreros y empleados o índices sustitutivos, tomando octubre de 1988 como índice base.

4.10. Si la unidad no se devuelve dentro del plazo previsto en el artículo 4.6, sin perjuicio de la indemnización por los daños sufridos por el P.P. que suceda en el periodo de disfrute y de cualquier daño adicional, deberá abonarse por cada hora de retraso una penalización por el importe que determine el Administrador, que no podrá superar las 15.000 liras italianas, actualizable anualmente conforme al índice ISTAT de precios de consumo para familias de obreros y empleados o índices sustitutivos, tomando octubre de 1988 como índice base.

Cada P.P. podrá utilizar libremente las partes comunes del Residence conforme a su destino y respetando el presente Reglamento y el Reglamento del Complejo Residencial Rudargia, pero únicamente durante su propio periodo de disfrute de la unidad de alojamiento.

Los P.P. y sus sucesores o causahabientes deberán respetar el presente Reglamento, el Reglamento del Complejo Residencial Rudargia y el Reglamento del Consorcio del Comprensorio de Porto Rotondo.

Queda prohibido:

realizar cualquier modificación, permanente o temporal, de los bienes muebles o inmuebles entregados al comienzo del periodo de disfrute, así como retirar de la unidad de alojamiento cualquier elemento de mobiliario o equipamiento que forme parte de ella;

hacer duplicados de las llaves de las unidades de alojamiento y/o de las zonas accesorias; las llaves deberán devolverse al término del periodo de disfrute;

tender ropa en ventanas, terrazas o jardines utilizando medios distintos de los incluidos en el equipamiento de la unidad de alojamiento;

utilizar los locales de forma que perturbe la tranquilidad o el decoro del complejo o que perjudique su reputación, higiene o respetabilidad;

dejar residuos fuera de los puntos destinados a su recogida;

celebrar reuniones colectivas en locales y zonas comunes sin el consentimiento previo del Administrador;

tener animales;

utilizar instrumentos musicales, televisores, radios, grabadoras y aparatos similares, tanto en espacios interiores como exteriores, a un volumen excesivo en cualquier horario;

modificar la disposición o causar daños a las zonas verdes y a las plantas;

dejar objetos en las partes de uso común;

realizar cualquier otra actividad que exceda de los propios derechos y/o perjudique los derechos de terceros.

En caso de infracción de cualquiera de las normas contenidas en el presente Reglamento, deberá abonarse una penalización por el importe que el Administrador considere adecuado. Salvo que se especifique otra cosa, la penalización por cada infracción no podrá superar las 200.000 liras italianas, actualizable anualmente conforme al índice ISTAT de precios de consumo para familias de obreros y empleados o índices sustitutivos, tomando octubre de 1988 como índice base, sin perjuicio de la indemnización por cualquier daño de mayor cuantía.

6.1. Cada P.P. deberá contribuir a los gastos necesarios para la conservación, disfrute y administración del Residence.

Los gastos anuales del Residence están constituidos por el conjunto de los gastos de cualquier naturaleza relativos al ejercicio económico considerado. Los gastos se dividirán en las dos categorías siguientes:

1.ª categoría – gastos relativos a la «propiedad» del Residence:

los gastos relativos a la administración del Residence, incluida la remuneración del Administrador en su totalidad cuando la gestión centralizada de los servicios esté encomendada a terceros, o limitada al 30 % cuando dicha gestión sea realizada por el propio Administrador;

las primas de seguros contra incendio, robo y responsabilidad civil por daños causados por el inmueble o por el mobiliario, así como las demás primas de seguro de naturaleza similar;

los gastos de mantenimiento extraordinario de los bienes muebles e inmuebles del Residence, incluida la sustitución y reposición de existencias;

los gastos derivados de la participación en el Consorcio del Comprensorio de Porto Rotondo;

los gastos derivados de la participación en el Condominio Rudargia;

las mejoras;

los gastos de la persona responsable de los materiales;

los demás gastos del Residence que, a juicio del Administrador, por su naturaleza sean asimilables a los gastos de «propiedad».

Los gastos de la primera categoría se repartirán entre todos los P.P. conforme a la tabla de gastos B incluida en el Anexo 2, establecida convencionalmente incluso en derogación del artículo 1101 del Código Civil italiano y de cualquier otra disposición legal que pudiera considerarse aplicable.

2.ª categoría – gastos relativos al «funcionamiento» del Residence:

los gastos de los servicios centralizados no incluidos expresamente en la primera categoría, incluido el 70 % de la remuneración del Administrador cuando este se encargue de la gestión centralizada de los servicios, o la remuneración de la persona o entidad distinta del Administrador encargada de prestar los servicios de gestión centralizada;

los gastos de mantenimiento ordinario de los bienes muebles e inmuebles del Residence;

los gastos de energía eléctrica;

las primas de seguros no incluidas en la primera categoría;

los gastos de jardinería;

los gastos de abono y servicio de televisión;

los gastos telefónicos fijos, cargándose el coste de las llamadas individuales al P.P. que las haya realizado;

los gastos de suministros diversos;

los demás gastos del Residence que, a juicio del Administrador, por su naturaleza sean asimilables a los gastos de «funcionamiento».

Los gastos de la segunda categoría se repartirán entre todos los P.P. conforme a la tabla de gastos C incluida en el Anexo 2, establecida convencionalmente incluso en derogación del artículo 1101 del Código Civil italiano y de cualquier otra disposición legal que pudiera considerarse aplicable.

6.2. Los P.P. no podrán liberarse de la obligación de participar íntegramente en los gastos comunes renunciando al disfrute por turnos, al disfrute de un servicio, prestación o suministro individual, no solicitando camas supletorias o por cualquier otra causa.

7.1.1. Al disfrute por turnos están vinculados los siguientes servicios de gestión centralizada, denominados «primarios»:

a) servicio de recepción/conserjería;

b) centralita telefónica;

c) cambio de ropa de hogar y limpieza de las unidades de alojamiento al comienzo de cada periodo semanal;

d) mantenimiento de los inmuebles y del mobiliario y equipamiento del Residence;

e) suministro de agua y electricidad;

f) jardinería;

g) seguros contra los riesgos de incendio, robo y responsabilidad civil.

7.1.2. Al disfrute por turnos también están vinculados los siguientes servicios de gestión centralizada, denominados «no primarios»:

h) servicio de televisión de circuito cerrado.

7.1.3. Los P.P. reconocen que la eficiencia y economía de los servicios requieren una gestión unitaria y declaran querer dicha gestión unitaria en los términos regulados por el presente Reglamento, tanto para los servicios indicados anteriormente como para los servicios adicionales que eventualmente apruebe la Asamblea.

7.2.1. Los servicios «primarios» previstos en el artículo 7.1.1 solo podrán modificarse con las mayorías previstas en el artículo 9.4.3.

7.2.2. Los servicios «no primarios» previstos en el artículo 7.1.2 solo podrán modificarse con las mayorías previstas en el artículo 9.4.1.1.

7.3. La gestión de los servicios del Residence será realizada por el Administrador, salvo que, mediante acuerdo de la Asamblea, se encomiende mediante contrato específico a un tercero, que deberá llevar a cabo una gestión de carácter turístico con personal propio o recurriendo total o parcialmente a terceros, incluso mediante la prestación de servicios individuales opcionales, respetando los derechos de disfrute de los P.P. y el presente Reglamento.

Valtur Casa S.p.A., primer Administrador del Residence, gestionará los servicios del Residence hasta el 31 de octubre de 1994, salvo resolución, renovación o prórroga.

Al finalizar el encargo conferido a Valtur Casa S.p.A., si este no fuera renovado, los servicios de gestión centralizada se prestarán de forma unitaria conforme a lo que establezca la Asamblea con la mayoría indicada en el artículo 9.4.1.2.

No obstante, para garantizar la continuidad de la gestión centralizada de los servicios, Valtur Casa S.p.A. —si acepta— continuará gestionándolos de un ejercicio al siguiente cuando, seis meses antes del inicio del ejercicio, no se haya dispuesto de otro modo para asegurar dicha gestión.

Los órganos de administración y representación del Residence son los siguientes:

a) la Asamblea de los P.P.;

b) el Consejo de Supervisión;

c) el Administrador.

9.1. La Asamblea de los P.P. se reunirá anualmente en sesión ordinaria dentro de los ocho meses siguientes al cierre del ejercicio económico, o en sesión extraordinaria cuando el Administrador lo considere necesario o cuando lo soliciten por escrito, mediante carta certificada con acuse de recibo dirigida al Administrador, tantos P.P. como representen al menos una sexta parte de la propiedad del Residence, indicando los asuntos que deban tratarse.

Si transcurren inútilmente diez días desde la recepción de dicha carta certificada por parte del Administrador, los P.P. solicitantes podrán proceder directamente a la convocatoria.

La Asamblea será convocada mediante carta certificada individual enviada al menos veinte días antes de la fecha fijada, o mediante cualquier otra modalidad legal considerada adecuada.

La convocatoria deberá indicar el lugar, día y hora de la reunión y los asuntos que deban tratarse.

A la convocatoria de la Asamblea ordinaria anual se adjuntarán copias de las cuentas del último ejercicio cerrado, del presupuesto anual de gastos del ejercicio que vaya a comenzar y de la propuesta de reparto de gastos.

Los documentos relativos al presupuesto de gastos y a las cuentas quedarán a disposición de los P.P. para su consulta durante los cinco días anteriores a la Asamblea ordinaria, en las oficinas del Administrador y durante el horario normal de oficina.

9.2. Los asistentes a la Asamblea elegirán en cada ocasión a un Presidente y a un Secretario, que también podrán ser personas que no sean P.P.

9.3. Cada P.P. tendrá derecho a tantos votos como cienmilésimas de copropiedad del Residence estén incluidas en la cuota del Residence que posea, conforme a la tabla A del Anexo 2.

Cada P.P. tendrá derecho a estar representado en la Asamblea por otra persona, incluso aunque no sea propietario periódico, mediante poder escrito.

Para permitir que los P.P. que no puedan asistir personalmente a las Asambleas expresen su voluntad sobre los acuerdos que deban adoptarse, podrán conferir poder al Administrador indicando el sentido del voto sobre los distintos puntos del Orden del Día.

Las personas distintas del Administrador no podrán ser titulares de más de 15 poderes.

Los poderes serán recogidos por el Administrador una vez comprobada su validez y se adjuntarán a la documentación de la reunión.

Si una cuota del Residence pertenece a varias personas, estas tendrán derecho a un único representante en la Asamblea, designado por los interesados, incluso entre terceros, o, en ausencia de dicha designación, por el Presidente de la Asamblea entre los interesados presentes.

Dicho representante dispondrá de tantos votos como cienmilésimas de copropiedad del Residence estén comprendidas en la cuota indivisa.

El poder podrá ser válidamente otorgado por uno solo de los copropietarios de una cuota indivisa.

9.4.1.1. Se aprobarán por mayoría absoluta de los votos emitidos, cualquiera que sea el número de P.P. presentes o representados, incluso cuando excedan de la administración ordinaria, los acuerdos relativos a las siguientes materias:

el presupuesto anual de gastos, incluidos los gastos aprobados conforme al artículo 9.4.2.5 por la parte imputable al ejercicio;

el aumento de los importes máximos del «fondo de gastos extraordinarios» y del «fondo de reserva para necesidades de tesorería», destinados respectivamente a futuros trabajos extraordinarios de mantenimiento y mejoras y a necesidades de tesorería;

el reparto de gastos entre los P.P.;

las cuentas anuales del Administrador;

la cobertura de eventuales déficits y la utilización de eventuales superávits;

el mantenimiento, sustitución, compra y venta de bienes muebles;

el mantenimiento de los bienes inmuebles dentro de un límite de gasto del 2 % del valor de reconstrucción del inmueble;

las mejoras destinadas a aumentar el valor del Residence o a hacer más cómodo o rentable su disfrute dentro de un límite de gasto del 2 % del valor de reconstrucción del inmueble;

las acciones judiciales como demandante o demandado relativas a materias que excedan de las competencias del Administrador;

las modificaciones de los servicios denominados «no primarios»;

las modalidades de aseguramiento contra los riesgos de incendio, robo y responsabilidad civil;

los asuntos de naturaleza análoga a los anteriores relativos al Complejo Residencial Rudargia o al Consorcio del Comprensorio de Porto Rotondo que deban ser examinados y/o resueltos por sus órganos y que el Administrador considere oportuno someter a la Asamblea;

en general, cualquier otro asunto de administración ordinaria no incluido en el artículo 9.4.2.

9.4.1.2. Se aprobarán por mayoría relativa de los votos emitidos, cualquiera que sea el número de P.P. presentes o representados, los acuerdos relativos a:

el nombramiento y remuneración del Administrador y las condiciones contractuales con este, incluida la duración del encargo, que podrá ser superior a dos años;

el nombramiento y remuneración de la persona o entidad encargada de prestar los servicios de gestión centralizada y las condiciones contractuales con dicha persona o entidad, incluida una duración superior a dos años cuando dicha gestión no corresponda al Administrador;

el nombramiento de los miembros del Consejo de Supervisión, precisándose que cada P.P. podrá votar a un máximo de tres candidatos y que resultarán elegidos quienes obtengan el mayor número de votos.

9.4.2. Se aprobarán por mayoría de los votos emitidos en la Asamblea, siempre que dicha mayoría represente al menos un tercio de todos los votos de los P.P., incluso cuando no excedan de la administración ordinaria, los acuerdos relativos a las siguientes materias:

el mantenimiento de bienes inmuebles que implique un gasto superior al 2 % del valor de reconstrucción del inmueble;

la celebración de contratos plurianuales de duración superior a dos años, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 9.4.1.2;

las mejoras destinadas a aumentar el valor del Residence o a hacer más cómodo o rentable su disfrute cuando impliquen un gasto superior al 2 % del valor de reconstrucción del inmueble;

la revocación del Administrador y la resolución del contrato de gestión en los casos previstos en el presente Reglamento y/o en el propio contrato;

las modificaciones del presente Reglamento para las que no se prevea una mayoría distinta, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 24.2;

los asuntos de naturaleza análoga a los anteriores relativos al Complejo Residencial Rudargia o al Consorcio del Comprensorio de Porto Rotondo que deban ser examinados y/o resueltos por sus órganos y que el Administrador considere oportuno someter a la Asamblea;

en general, cualquier otro asunto de administración extraordinaria no previsto en los artículos 9.4.1.1 y 9.4.1.2 anteriores ni en el artículo 9.4.3 siguiente.

9.4.3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 24.2, se aprobarán por mayoría de los votos emitidos en la Asamblea, siempre que dicha mayoría represente al menos la mitad de todos los votos de los P.P., los acuerdos de modificación del presente Reglamento relativos a:

el disfrute por turnos y sus características fundamentales;

los servicios denominados «primarios»;

la gestión centralizada de los servicios;

el destino del Residence.

9.5.1. Para cada Asamblea se redactará una hoja de asistencia indicando el nombre y apellidos de los P.P. presentes o representados, o del representante común de los P.P. titulares de una cuota indivisa, así como el nombre y apellidos del eventual representante y las respectivas cuotas.

9.5.2. De los acuerdos se levantará acta, que deberá contener:

el lugar y la fecha de la reunión y el Orden del Día;

la elección del Presidente y del Secretario;

la comprobación de la válida constitución de la Asamblea;

el número de cienmilésimas de copropiedad del Residence correspondientes a los P.P. presentes o representados en la Asamblea;

un resumen de la discusión y el texto de los acuerdos adoptados, indicando la mayoría obtenida en cada uno de ellos.

El acta deberá inscribirse en el libro correspondiente, ser firmada por el Presidente y el Secretario, comunicarse a los P.P. mediante carta certificada u otra modalidad legal considerada adecuada dentro de los 45 días siguientes a la fecha de la Asamblea y permanecer a disposición de los P.P. en las oficinas del Administrador.

9.6. Todos los acuerdos adoptados por la Asamblea serán vinculantes también para las minorías y los ausentes, sin perjuicio de su derecho a impugnarlos en los términos previstos por la ley.

9.7. La Asamblea podrá convocarse en Roma, en la localidad donde se encuentre el Residence o en la capital de una Región en la que residan P.P. que representen el 20 % de las cienmilésimas de copropiedad del Residence.

10.1. Se constituye un Consejo de Supervisión del Residence.

El Consejo estará compuesto por tres miembros elegidos entre los P.P. y designará de entre ellos a un Presidente.

Los miembros del Consejo de Supervisión serán nombrados por la Asamblea anual con la mayoría y conforme a las modalidades indicadas en el artículo 19.1.2.

En caso de nombramiento de una persona jurídica o de una entidad con patrimonio autónomo, esta deberá designar a una persona física como representante permanente en el Consejo, con facultad de sustituirla posteriormente.

El Consejo permanecerá en el cargo hasta la siguiente Asamblea anual y sus miembros tendrán derecho al reembolso de gastos.

10.2. El Consejo ejercerá el control sobre la administración del Residence.

Autorizará al Administrador a realizar actos en los que este pueda encontrarse en conflicto de intereses con el Residence.

Emitirá un dictamen vinculante en el caso previsto en el artículo 11.6 y un dictamen consultivo, cuando lo solicite el Administrador, sobre los presupuestos y las cuentas anuales y sobre cualquier otra cuestión que se considere oportuna.

Propondrá candidatos para el cargo de Administrador o para la prestación de los servicios de gestión centralizada a una Asamblea convocada a tal efecto.

Podrá solicitar la inclusión de asuntos en el Orden del Día de las Asambleas.

Se reunirá siempre que lo solicite el Administrador o cuando el Presidente o dos de sus miembros lo consideren oportuno.

En casos de urgencia o necesidad, el Administrador podrá recabar la opinión de los miembros del Consejo de Supervisión sobre las medidas que pretenda adoptar, comunicándose por separado con cada uno de ellos, incluso por teléfono.

11.1. La administración del Residence, incluso en derogación del artículo 1106 del Código Civil italiano y de cualquier otra disposición que pudiera considerarse aplicable, será encomendada mediante contrato específico a un Administrador nombrado por la Asamblea.

El Administrador podrá ser una persona física, una entidad con patrimonio autónomo, una persona jurídica, un P.P. o una persona ajena al Residence.

El Administrador permanecerá en el cargo desde la fecha de la Asamblea que lo haya elegido hasta la siguiente Asamblea anual o, cuando también se encargue de la gestión centralizada de los servicios, durante el periodo más largo que determine la Asamblea, y podrá ser reelegido.

Se designa a Valtur Casa S.p.A. como primer Administrador del Residence y, en tal condición, se encargará de la gestión centralizada de los servicios y permanecerá en el cargo hasta el 31 de octubre de 1994, salvo resolución, renovación o prórroga.

El primer Administrador solo podrá ser revocado por justa causa.

11.3. La remuneración del Administrador será fijada por la Asamblea de los P.P. y se abonará con cargo al fondo común.

11.4. La remuneración del primer Administrador ya está determinada en el acuerdo con Valtur Casa S.p.A.

11.5. Respetando el presente Reglamento, el Administrador garantizará la administración ordinaria y, en particular, tendrá también las siguientes funciones, incluso cuando excedan de la administración ordinaria:

regular el uso del Residence para garantizar el mejor disfrute posible por parte de todos, con facultad, cuando proceda, de suspender o reducir total o parcialmente un determinado servicio y/o un determinado uso de las zonas comunes durante los periodos de baja ocupación, preservando el pleno disfrute exclusivo de las unidades de alojamiento ocupadas;

gestionar los servicios centralizados cuando dicha gestión no haya sido encomendada a terceros;

preparar el presupuesto anual de gastos y repartirlos conforme a los criterios establecidos en el presente Reglamento, para someterlo a la Asamblea;

preparar las cuentas anuales de ingresos y gastos para someterlas a la Asamblea;

convocar la Asamblea al menos una vez al año, dentro de los ocho meses siguientes al cierre del ejercicio económico, para examinar las cuentas del ejercicio anterior y el presupuesto del ejercicio siguiente;

ejecutar los acuerdos de la Asamblea y velar por el cumplimiento del presente Reglamento;

cuando lo considere oportuno, decidir incluso sin acuerdo previo de la Asamblea medidas destinadas a mejorar los servicios y el disfrute de las unidades de alojamiento o de las zonas comunes, incluidas innovaciones y mejoras, dentro de un límite de gasto del 1 % del valor de reconstrucción del inmueble y sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 11.6;

introducir experimentalmente servicios «no primarios», sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 11.6;

ordenar trabajos de mantenimiento extraordinario no aprobados por la Asamblea ni incluidos en un presupuesto de gastos aprobado, incluso fuera de los límites de gasto del artículo 11.6, únicamente cuando dichos trabajos sean urgentes, con la obligación de consultar al Consejo de Supervisión e informar a la siguiente Asamblea;

recaudar de los P.P. las contribuciones a los gastos y pagar los gastos necesarios para la administración o el uso de los bienes comunes dentro de los límites establecidos por el presente Reglamento;

ejercer acciones judiciales contra los P.P. para recuperar contribuciones o cualquier otra cantidad que adeuden;

realizar los actos necesarios para conservar la propiedad común de los P.P.;

adoptar, cuando sea posible, medidas para resolver eventuales controversias entre los P.P.;

contratar, despedir y sustituir al personal del Residence y determinar su remuneración y horario de trabajo conforme a las disposiciones aplicables;

solicitar la adscripción de personal;

negociar, celebrar y resolver los contratos de seguro previstos en el presente Reglamento o aprobados por la Asamblea, pagar las primas correspondientes y cobrar las eventuales indemnizaciones;

solicitar líneas de crédito bancarias a nombre del Residence hasta un máximo del 2 % del valor de reconstrucción del inmueble;

abrir y cerrar cuentas corrientes en bancos, entidades de crédito o en la Administración Postal;

ingresar en las correspondientes cuentas corrientes las cantidades pertenecientes al Residence y retirar fondos mediante cheques librados contra dichas cuentas o por otros medios, incluidos descubiertos dentro de los límites de las líneas de crédito obtenidas;

cobrar créditos, órdenes de pago, cheques y giros emitidos por cualquier motivo a nombre del Residence o del Administrador y, cuando corresponda, ingresarlos en las cuentas corrientes designadas;

velar por el cumplimiento de las obligaciones legales;

gestionar las relaciones con el Complejo Residencial Rudargia y el Consorcio del Comprensorio de Porto Rotondo, incluida la asistencia a sus Asambleas o reuniones de otros órganos como representante común de todos los P.P., también a efectos del artículo 67, apartado 2, de las disposiciones de aplicación del Código Civil italiano y/o como representante de P.P. individuales o del Residence en su conjunto;

realizar cualquier otra actuación necesaria u oportuna en interés del Residence y de los P.P., dentro de los límites establecidos por la ley y por el presente Reglamento.

El Administrador podrá delegar parte de estas funciones en sus propios empleados, en empleados del Residence o en terceros.

11.6. El Administrador podrá asumir obligaciones para el Residence y los P.P. y realizar gastos, pero únicamente dentro de los límites del presupuesto debidamente aprobado y de una cantidad adicional no superior al 20 % de dicho presupuesto en su conjunto, que podrá ser objeto de una solicitud de contribuciones suplementarias a los P.P.

El Administrador deberá obtener previamente el dictamen vinculante del Consejo de Supervisión para superar el presupuesto en más de un 20 % y hasta el límite máximo indicado en el documento original, y para solicitar a los P.P. las correspondientes contribuciones suplementarias.

El Administrador deberá convocar sin demora a la Asamblea si el gasto total supera en más de un 30 % el importe presupuestado para el ejercicio en curso.

Si antes del inicio del ejercicio no se hubiera aprobado un presupuesto anual, podrán solicitarse contribuciones, asumirse obligaciones y realizarse gastos sobre la base de un presupuesto anual cuyo gasto total se mantenga dentro del límite del presupuesto del ejercicio anterior incrementado en un 20 %.

Dentro de los límites de las atribuciones establecidas por el presente Reglamento y por la Asamblea, el Administrador representará al Residence y, cuando sea necesario, a los P.P. en su condición de copropietarios del Residence.

El Administrador podrá realizar todos los actos y celebrar todos los contratos útiles o necesarios para el ejercicio de sus funciones y, a título meramente enunciativo y no limitativo, podrá celebrar y resolver contratos de cualquier naturaleza, en particular con RAI/TV, compañías de seguros y proveedores de servicios de electricidad, gas, telefonía y agua, así como servicios de recogida de residuos sólidos urbanos y depuración de aguas.

El Administrador podrá constituir depósitos de garantía y prestar las garantías que resulten necesarias y, en general, realizar cualquier operación útil o necesaria para el ejercicio de sus funciones ante la Administración Postal, las entidades de crédito y cualquier otra oficina pública o privada.

El Administrador podrá iniciar o defender procedimientos judiciales frente a P.P. o terceros y, a tal efecto, nombrar abogados y representantes legales.

El Administrador gestionará las relaciones con el Complejo Residencial Rudargia y el Consorcio del Comprensorio de Porto Rotondo, incluida la asistencia a sus respectivas asambleas o reuniones de otros órganos como representante común de todos los P.P., también a efectos del artículo 67, apartado 2, de las disposiciones de aplicación del Código Civil italiano y/o como representante de P.P. individuales o del Residence en su conjunto.

El Administrador podrá delegar parte de sus facultades de representación en sus empleados, en empleados del Residence o en terceros.

El Administrador deberá llevar:

el libro de actas de la Asamblea;

el libro de actas del Consejo de Supervisión;

el libro de caja de ingresos y gastos, dividido por las correspondientes partidas contables;

un registro de los P.P. con sus datos personales y domicilio;

los planos del inmueble;

copias de las pólizas de seguro;

cualquier otro documento exigido por la ley.

Las contribuciones de cualquier naturaleza abonadas por los P.P. se ingresarán en un fondo común.

Las contribuciones acumuladas en el fondo común deberán depositarse en bancos o entidades de crédito elegidos por el Administrador o en la Administración Postal.

Las retiradas del fondo común serán efectuadas por el Administrador conforme a lo dispuesto en el presente Reglamento y en la ley.

15.1. El ejercicio económico comenzará el 1 de noviembre de cada año y finalizará el 31 de octubre del año siguiente.

El primer ejercicio económico finalizará el 31 de octubre de 1990.

15.2. Los gastos de administración y gestión y, en general, todos los demás gastos relativos al Residence, una vez determinados, deberán ser abonados por los P.P. en la forma y dentro de los plazos indicados, 90 días antes del inicio de su respectivo periodo de disfrute.

15.3. El eventual saldo deudor resultante de las cuentas aprobadas por la Asamblea podrá, según las necesidades de tesorería valoradas por el Administrador, solicitarse por separado o conjuntamente con la primera contribución exigible después de la aprobación de dichas cuentas.

El eventual saldo acreedor se deducirá, en cambio, de la contribución debida para el ejercicio siguiente a aquel en que las cuentas hayan sido aprobadas por la Asamblea o, a criterio del Administrador, podrá destinarse a incrementar los fondos de tesorería conforme a la tabla de gastos C o el fondo de gastos extraordinarios conforme a la tabla de gastos aplicable.

15.4. Se constituye un «fondo de reserva para necesidades de tesorería» del Residence por un importe máximo equivalente al 100 % del presupuesto anual de los gastos de segunda categoría, al que todos los P.P. deberán contribuir conforme a la tabla de gastos C.

Se constituye asimismo un «fondo de gastos extraordinarios» para futuros trabajos de mantenimiento extraordinario o sustitución en el Residence, por un importe de hasta el 100 % del presupuesto anual de los gastos de primera categoría, al que todos los P.P. deberán contribuir conforme a la tabla de gastos B.

Dichos fondos deberán abonarse cuando lo solicite el Administrador.

15.5. Si los pagos no se realizan conforme a las modalidades y plazos establecidos, se enviará un primer requerimiento, eventualmente acompañado de una penalización por el importe que el Administrador considere adecuado.

Posteriormente, para todos los deudores y desde la fecha que el Administrador considere oportuna, podrán aplicarse intereses de demora sobre la cantidad adeudada a un tipo equivalente al prime rate vigente al comienzo del ejercicio, según el dato registrado por la A.B.I., incrementado en tres puntos porcentuales, sin perjuicio de las demás penalizaciones previstas por el presente Reglamento, de las acciones judiciales de recuperación y de la indemnización por daños de mayor cuantía.

15.6. Si un P.P. no abona los gastos conforme a los plazos y modalidades acordados, no se le entregará la llave de la unidad de alojamiento, impidiéndole así disfrutar del bien común durante el periodo correspondiente.

La falta de entrega de la llave y la consiguiente imposibilidad de utilizar la unidad no impedirán al Administrador ejercer acciones judiciales contra el P.P. moroso hasta la plena satisfacción de los intereses perjudicados.

15.7. Si un P.P. se encuentra en situación de mora, el Administrador podrá, a su absoluta discreción y por cuenta del P.P., disponer el alquiler de la unidad de alojamiento durante el periodo de disfrute exclusivo correspondiente al P.P. moroso, destinando los ingresos del alquiler, una vez deducidos los gastos, al pago de la deuda.

A tal efecto, mediante la aceptación del presente Reglamento, los P.P. confieren mandatos irrevocables al Administrador del Residence.

La imposibilidad de alquilar la unidad no podrá ser invocada en ningún caso por el P.P. como fundamento de reclamación o reconvención frente al Residence o a su Administrador.

Cada P.P. responderá, conforme a los artículos 2043 y siguientes del Código Civil italiano, de los daños sufridos por los bienes en copropiedad como consecuencia de actos propios o de las personas, animales o cosas de los que deba responder.

17.1. El Residence deberá contratar seguros:

a) contra los daños por incendio de todos los bienes muebles e inmuebles del Residence;

b) contra el riesgo de robo de los bienes muebles y de los bienes inmuebles separables del Residence;

c) contra los riesgos de responsabilidad civil frente a los P.P., ocupantes, visitantes y terceros en general y sus bienes, así como frente al personal empleado;

d) contra el riesgo de accidentes del personal empleado;

e) contra cualquier otro riesgo que eventualmente apruebe la Asamblea con la mayoría prevista en el artículo 9.4.1.1.

17.2. La custodia y el riesgo de sustracción, pérdida o deterioro de los bienes pertenecientes a los P.P. individuales, ocupantes, visitantes o terceros en general que se introduzcan en el Residence permanecerán a cargo de dichas personas, quedando excluida cualquier responsabilidad del Residence, sin perjuicio de la posibilidad de aseguramiento conforme al artículo 17.1, letra e).

17.3. La Asamblea o, en ausencia de acuerdo de esta, el Administrador determinarán el capital asegurado y los límites de cobertura.

El Administrador elegirá la compañía aseguradora y realizará cualquier otra actuación necesaria.

Las primeras pólizas de seguro ya han sido suscritas con una compañía aseguradora italiana de reconocido prestigio.

17.4. Las eventuales indemnizaciones del seguro serán cobradas por el Administrador y utilizadas, según corresponda, para la reconstrucción —salvo que una decisión adoptada conforme a la ley la excluya—, para la reparación o sustitución, o para el pago de indemnizaciones por daños.

Si la indemnización percibida fuera inferior al importe necesario, todos los P.P. contribuirán a cubrir la diferencia en proporción a sus respectivas cuotas de copropiedad del Residence expresadas en cienmilésimas.

Si la indemnización percibida fuera superior al importe necesario, el excedente se repartirá entre todos los P.P. en las mismas proporciones, dando prioridad a la compensación de las cantidades que los P.P. individuales pudieran adeudar por el ejercicio en curso, el siguiente o ejercicios anteriores.

Si un P.P. transmite a otra persona su cuota del Residence, además de las obligaciones que le correspondan por ley, deberá imponer al adquirente, cuando sea necesario, el respeto del presente Reglamento, del contrato con el Administrador y del eventual contrato de gestión, y comunicar al Administrador los datos personales del nuevo P.P.

El adquirente estará obligado al pago de todas las contribuciones a los gastos solicitadas después de la transmisión, incluso cuando se refieran a gastos anteriores a esta, y responderá solidariamente con el transmitente de las contribuciones adeudadas por este último que todavía no hayan sido abonadas.

El P.P. transmitente garantizará frente al Residence las cantidades que deba el adquirente por contribuciones a gastos solicitadas después de la transmisión pero correspondientes a gastos anteriores a esta.

Cuando un P.P. autorice de cualquier forma a un tercero a disfrutar de la unidad de alojamiento a la que tiene derecho durante su periodo de disfrute exclusivo, para permitir el acceso del tercero deberá entregarle una autorización escrita que este presentará al personal de recepción.

20.1. Los P.P. deberán comunicar al Administrador su domicilio y cualquier cambio posterior.

Las comunicaciones previstas en el presente Reglamento o, en general, relativas al Residence se enviarán al último domicilio comunicado.

Cuando una cuota pertenezca en proindiviso a varias personas, las comunicaciones podrán dirigirse al representante común o, si este no hubiera sido comunicado al Administrador, a cualquiera de los copropietarios.

En caso de comunidad hereditaria y cuando todos los herederos sean desconocidos, las comunicaciones podrán enviarse al último domicilio del causante.

Valtur Casa S.p.A., en su condición de Administrador, fija su domicilio en Roma, Via Giulio Caccini n.º 1.

Forman parte integrante del presente Reglamento los siguientes anexos:

1 – planos de los inmuebles;

2 – tablas de copropiedad, de reparto de gastos y de periodos de disfrute.

Las disposiciones aquí acordadas son aceptadas por los P.P. en su conjunto y cada una de ellas por separado. La eventual invalidez de una o varias disposiciones no implicará la invalidez de las restantes.

Todas las normas del presente Reglamento serán vinculantes para los P.P. y para sus sucesores y/o causahabientes por cualquier título.

24.1. Para todo aquello que no esté regulado por el presente Reglamento y en la medida en que no entre en conflicto con sus disposiciones, serán aplicables las normas legales sobre la copropiedad u otras disposiciones legales de aplicación directa o por analogía.

24.2. Si se introduce una nueva normativa legal sobre el disfrute por turnos aplicable al Residence o, en general, sobre la multipropiedad, el presente Reglamento podrá ser modificado o sustituido por la Asamblea con la mayoría prevista en el artículo 9.4.1.1 o conforme a las modalidades previstas por la nueva normativa, aplicando las mayorías mínimas exigidas, con el fin de adaptar la normativa aplicable a las disposiciones legales, incluso cuando estas sean dispositivas y no imperativas.

El fuero competente exclusivo será el de Roma.